Las comunas con precios más altos de m2 coinciden, en algunos casos, con las que concentran la mayor cantidad de autorizaciones o permisos de obra. De esto se puede inferir que el incremento en las superficies construidas distó mucho de repartirse equitativamente, tanto social como espacialmente en la CABA.
Publicado el 30 de septiembre de 2021 – Por Rosa Aboy *
Entre los años 2017 y 2019 se autorizó la construcción de 6.263.000 m2 en la Ciudad de Buenos Aires, que en promedio equivalen a algo más de 2 m2 por habitante. No obstante, el incremento en las superficies construidas distó mucho de repartirse equitativamente, tanto social como espacialmente, en las diferentes comunas porteñas.
Desde el Instituto Ciudad venimos construyendo el Índice de Bienestar Urbano– IBU, desde el año 2016, elaborado sobre la base de datos de acceso público, como el anuario estadístico del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Buenos Aires DATA y mapas y cuadros oficiales, que constituyen las fuentes para nuestros análisis.
De la comparativa anual entre 2016 y 2019, período inmediatamente anterior a la pandemia, se desprende que el precio promedio de las 15 Comunas aumentó leve, pero sostenidamente, año a año, siendo el promedio total de la Ciudad de u$s 2238/m2 para 2016, de u$s 2330/m2 para 2017, de u$s 2502/m2 para 2018 y de u$s 2618/m2 para 2019.
A lo largo de los cuatro años considerados, los precios más caros están en la Comuna 14, con un promedio de u$s 3466 en 2019. La Comuna 8 es, a lo largo del mismo período, aquella donde la propiedad está más depreciada, siendo su valor de u$s 1496 en 2019.
Estas diferencias, dictadas por las preferencias del mercado de oferta y demanda de propiedades, hacen de las Comunas 14, 13, 12 y 2 aquellas que tienen más alto valor de propiedades. También en Puerto Madero el valor de las propiedades es comparativamente muy alto, pero como nuestra unidad de análisis es la Comuna y no el barrio, el valor de los departamentos en Puerto Madero está promediado con el de los barrios de San Telmo, Retiro, San Nicolás, Montserrat y Constitución, que también integran la Comuna 1.
Los datos oficiales provistos por el GCABA permiten saber que las comunas con precios más altos coinciden, en algunos casos, con las que concentran la mayor cantidad de autorizaciones o permisos de obra. En efecto, en 2019, la Comuna 13 (integrada por los barrios de Núñez, Belgrano y Colegiales) concentró la mayor cantidad de proyectos inmobiliarios, seguida de las Comunas 14, 1, 12 y 15, en ese orden. Inversamente, fueron las comunas 8, 2 y 9 las menos atractivas para los inversores, lo cual se refleja en menores superficies de construcción autorizadas.
Los datos que proveen las fuentes estadísticas permiten inferir que las comunas donde el mercado de la construcción ha sido menos dinámico pueden caracterizarse de acuerdo a diferentes variables. En el caso de la Comuna 8 (integrada por los barrios de Villa Soldati, Villa Lugano y Villa Riachuelo) y la Comuna 9 (integrada por los barrios de Parque Avellaneda, Mataderos y Liniers), geográficamente ubicadas en el Sur de la ciudad, se trata de las que tienen los indicadores socioeconómicos más bajos.
Por otra parte, la Comuna 2, que se corresponde con el barrio de Recoleta, tiene mejores indicadores de bienestar económico y social que las comunas 8 y 9 y el valor de la propiedad es significativamente más alto que en las comunas del Sur. En este caso, la baja cantidad de permisos de construcción, en comparación con otras comunas del Norte de la ciudad, podría obedecer al perfil poblacional de los vecinos, al tratarse de una población más envejecida y menos proclive a la rotación habitacional.
Las diferencias señaladas en la orientación de las inversiones de los desarrolladores privados aumentan la tendencia a la segregación social de las comunas, contraria a la tradición histórica de la Ciudad, en la cual durante la mayor parte del Siglo XX, los barrios porteños fueron constelaciones integradas donde convivían diferentes sectores sociales y generacionales.
Como ha mostrado la historia urbana, existían sectores adinerados tanto en Recoleta como en Mataderos, en algunos casos por proveniencia familiar y en otros por ascenso social. Esa integración socioespacial dio por resultado una de las sociedades más equitativas, democráticas e integradas de América Latina, característica que se viene diluyendo desde la últimas décadas del siglo pasado y con una notable aceleración a partir de la crisis de 2001.
*Vicepresidenta Instituto Ciudad. Arquitecta y Dra. en Historia Moderna.
Profesora Investigadora de la UBA.
