¿Cuáles son los posibles caminos del mercado inmobiliario una vez superado el momento más crítico de la actual pandemia?

Por Dra. Rosa Aboy (1) – Publicado el 25 de junio de 2020

De modo descarnado, la actual pandemia ha dejado al descubierto las inequidades sociales existentes respecto del acceso al mercado habitacional, a las infraestructuras y servicios necesarios y a condiciones de habitabilidad compatibles con las necesidades de descanso, privacidad, higiene y bienestar, para todos los ciudadanos. En este artículo, no nos enfocaremos en la necesidad de diseñar políticas públicas de construcción de nuevas viviendas, ni tampoco en los ajustes necesarios a las políticas de reurbanización en curso, que son objeto de otro escrito de pronta aparición.

El objeto de este artículo es reflexionar acerca de los posibles caminos del mercado inmobiliario una vez superado el momento más crítico de la actual pandemia, cuando los actores públicos y privados puedan enfocarse prioritariamente en la reconstrucción y dinamización de la economía. Mirado desde hoy, el escenario es ciertamente desafiante y brumoso, pues no se divisan con claridad cuáles serán las estrategias y las dinámicas que asumirán las políticas públicas, el mercado y la sociedad. En este artículo abordaré tres dimensiones de análisis en relación con el tema planteado: la inversión inmobiliaria como refugio de valor, la densificación de la ciudad y la relación vivienda-trabajo.

La inversión inmobiliaria como refugio de valor

Hace 90 años, la crisis económica mundial de 1929 tuvo, en el mercado inmobiliario argentino, consecuencias estructurales profundas. Los sectores porteños con capacidad de ahorro, alarmados por las cuantiosas pérdidas de los mercados de valores, reorientaron sus inversiones hacia el mercado inmobiliario. Es por eso que la década de 1930 tapizó de edificios modernos para alquiler de viviendas o de oficinas, diferentes barrios de la ciudad de Buenos Aires (2). Edificios notables como el Comega, el Safico, el Kavanagh y tantos otros, más anónimos, redibujaron el paisaje urbano en la primera mitad de la década de 1930.

La creación de un pujante mercado de alquileres fue de la mano de una reactivación económica dinamizada, en buena medida, por la industria de la construcción, que requería mucha mano de obra y para la cual se comenzaron a fabricar localmente, componentes e insumos que anteriormente se importaban. A la luz del presente escenario de crisis, cabe preguntarse si será nuevamente, la inversión inmobiliaria, un refugio de valor, en un mundo donde la globalización ha sido puesta en entredicho y donde las bolsas y sobre todo algunas acciones han sufrido en algunos ítems (petroleras, bancos, aviación, etcétera) pérdidas significativas.

¿Cuáles deberían ser las orientaciones políticas que promuevan el desarrollo de un mercado inmobiliario y cuales los incentivos a un tipo de inversión más conservadora que los mercados de valores, pero menos volátil en contextos de crisis? ¿Cómo promover el relanzamiento de la industria local para la construcción, habida cuenta de su característica mano de obra intensiva, adecuada para generar empleo en contextos de depresión económica?

La densificación de la ciudad

Las experiencias subjetivas y colectivas de aislamiento, así como el probable escenario futuro de nuevas pandemias obligan a repensar los argumentos en favor de la densificación de Buenos Aires. Si, como sostienen algunos investigadores, como Jorge Francisco Liernur, la tendencia post pandemia será la de una descentralización hacia las afueras de las grandes ciudades, sería bueno revisar las propuestas contenidas en las normativas urbanas vigentes.

El Código Urbanístico, recientemente sancionado por la Legislatura Porteña, promuve una mayor compacidad de las manzanas, pensando en una probable duplicación del número de habitantes de Buenos Aires, que ha permanecido en torno a 3.000.000 de habitantes desde el Censo porteño de 1936″.

A la luz de la experiencia reciente, esa hipótesis resulta aún más discutible que en su origen, desde el punto de vista de la sostenibilidad en términos de hacinamiento, transporte e infraestructuras y por supuesto, las dinámicas multideterminadas de una ciudad, que conserva un equilibrio demográfico desde hace más de 80 años. También, a contraluz de las vivencias recientes, tal vez sea necesario repensar iniciativas como la de autorizar la construcción de unidades de vivienda de 18 m2, pensadas en algún momento para facilitar el acceso a la propiedad a individuos con ingresos módicos, pero que proponen un tipo de domesticidad de baja intensidad de uso, pensadas para personas con muchas actividades fuera del hogar.

La relación vivienda-trabajo

Para muchos ciudadanos y ciudadanas porteñas, nuestros ámbitos más privados se transformaron recientemente en lugares de trabajo o en lugares de estudio, o ambos, atendiendo a las diferentes realidades de los miembros de la familia o convivientes. El homeoffice ha invadido nuestra cotidianidad y la valoración de esta experiencia varía de acuerdo al tipo e intensidad del trabajo, a la comodidad de la vivienda, y a una serie de circunstancias como el acceso a la conectividad, la posibilidad de disponer de un espacio de trabajo propio y de una computadora. También los factores relacionales son importantes, pues la calidad de los vínculos afectivos al interior del hogar determina que trabajar en casa sea una experiencia con aspectos positivos, para algunos, y una pesadilla para quienes experimentan vínculos socioafectivos poco nutritivos o peor aún, entornos de violencia doméstica.

¿Qué pasará con el mundo del trabajo en el post pandemia: se incrementará el trabajo remoto? ¿En qué ramas de actividad y en cuáles no, puede considerarse que el trabajo desde la casa es eficiente y sustentable para el empleado y para el empleador? ¿Cómo deberán proyectarse, desde el punto de vista espacial, las viviendas que deban ser concebidas, también, como lugar de trabajo y qué incidencia tendrá eso en  las pautas de convivencia y los roles de género? ¿Qué sucederá con la construcción de nuevos edificios corporativos? ¿Que sucederá con los edificios de oficinas y de coworking: tendrán una mayor o igual demanda? ¿Deberán ser refuncionalizados como viviendas?

Según cuales sean las respuestas a los interrogantes que abre este artículo, se irá definiendo un modelo posible. Que esas transformaciones, que seguramente traerá la post pandemia, redunden en un modelo urbano más sustentable (en términos económicos, sociales y ambientales) es algo que los actores públicos y privados tenemos que comenzar a debatir para poder definir cuales tienen que ser las políticas públicas y el aparato normativo que promuevan los ajustes al actual modelo.

(1) Directora de Políticas Urbanas del Instituto Ciudad. Arquitecta y Doctora en Historia. Profesora Titular Universidad de Buenos Aires. Directora Maestría en Estudios Urbanos y de la Vivienda en América Latina FADU-UBA.

(2)Hasta la sanción de la Ley N 13512 de Propiedad Horizontal, en 1948, todos los edificios debían pertenecer a un único dueño (persona física o jurídica) y no se podían vender separadamente las diferentes unidades que lo componían a diferentes propietarios, por lo tanto, las diferentes unidades de vivienda o comerciales, no ocupadas por el dueño del edificios, eran destinadas a la renta o alquiler.