¿Qué impacto tendrán el nuevo Código Urbanístico, la estanflación, el aumento del costo de los materiales, la anunciada desaceleración de la obra pública y la desregularización del mercado de alquileres en el desarrollo urbano? Si bien aún es muy pronto para entender cómo afectará la dinámica de esta actividad, consideramos que cierta regulación y establecimiento de reglas de juego, en el mercado habitacional, son la norma en todos los países desarrollados para facilitar el acceso a la vivienda.

Publicado el 29 de enero de 2024

El desarrollo urbano es una actividad fuertemente atravesada por expectativas de corto, mediano y largo plazo, aunque las temporalidades largas, que caracterizan a la vida de las ciudades, no son sencillas de manejar en escenarios de cambios económicos, normativos y políticos, como el actual. Al momento de escribir esto (enero de 2024) es muy pronto para anticipar el impacto que las transformaciones en curso tendrán en el tejido urbano y social de la Ciudad de Buenos Aires.

Ante los anuncios de cambios, los actores sociales reaccionan acomodando comportamientos y expectativas. Por ejemplo, en el mes de diciembre pasado, tal vez motivados por los proyectos de introducir cambios en el actual Código Urbanístico – intención en la que coincidieron los diferentes candidatos a la Jefatura de Gobierno – hubo una gran cantidad de obras registradas, en comparación con otros años. La estrategia para lograr previsibilidad fue la de registrar proyectos bajo la actual normativa, como manera de anticiparse a posibles mermas en las superficies edificables luego del cambio de norma, pues un plano ya registrado constituye un reaseguro en términos de previsibilidad.

En el mismo mes de diciembre, producto de la inflación, el costo de los materiales subió casi un 50% según las diferentes mediciones. De acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción, la variación mensual de diciembre en el costo total de la construcción fue del 33%, inferior al costo de los materiales, dado que la mano de obra tuvo una variación menor. Estos aumentos se trasladan, como es de esperar, al precio de las propiedades, lo que sin duda tendrá consecuencias en el mercado inmobiliario.

No sería extraño que, en un contexto de estanflación, como prevén algunos economistas, haya una menor demanda de propiedades y, a la vez, el aumento de costos de la construcción desaliente el inicio de nuevos desarrollos, tanto de grandes proyectos como de pequeñas obras. Tendríamos, en este caso, una situación de freno a la demanda y también a la oferta, si bien es de esperar que los proyectos en marcha, que ya tienen un desarrollo importante, sean finalizados.

La importancia de esta rama de actividad, desde el punto de vista económico, como dinamizadora de diferentes industrias y generadora de puestos de trabajo adquiere magnitud a través de las cifras. En los últimos años, en la Ciudad de Buenos Aires, se otorgaron permisos para la construcción de alrededor de 2,2 millones de metros cuadrados anuales, en promedio. Debe considerarse, además, en este escenario de desaceleración, el anunciado freno a la obra pública.

A la luz de este panorama, cabe preguntarse si tal vez, debe esperarse un menor ritmo de construcción de obras nuevas en la Ciudad de Buenos Aires. El tiempo transcurrido es muy escaso para sacar conclusiones o ver indicios concluyentes. Es esperable que al aumentar los precios de construcción eso desacelere la demanda de las compras en dólares “desde el pozo” como refugio de valor, que caracterizaron a buena parte de las transacciones de los últimos años. 

Las tendencias del desarrollo urbano son determinantes en el mercado habitacional. Unos y otros, así como las demandas de la ciudadanía en torno a la vivienda, estarán fuertemente determinados por las medidas que, por estos días, se están discutiendo en el Congreso. La desregulación total de los alquileres y el freno a las políticas de integración socio-urbana son parte de las medidas que se están discutiendo. De hecho, y en relación con los alquileres, ya dejo de regir la norma anterior, lo que significó un incremento en la oferta de inmuebles y una suba de precios que, como producto de la desregulación, pueden ser pactados en cualquier moneda, por cualquier plazo, y con el índice de actualización que determine el propietario y sea acordado con el inquilino.

Esta desregulación del mercado de alquileres va en sentido contrario a los intentos de generar un importante stock de vivienda de renta de largo plazo que caracteriza las políticas de, por ejemplo, Alemania, o Suiza, donde se apuesta a la estabilidad residencial que favorece la generación de redes de cercanía (vecindario, educación, consumo, trabajo) como una condición deseable para el desarrollo urbano, económico y social. Los alquileres de largo plazo y por tiempo indefinido (Suiza) redundan en mayor productividad, cuidado del entorno inmediato, seguridad y salud mental. El modelo de la “ciudad de los 15 minutos”, que hemos analizado en otro artículo, toma muchos de estos elementos ya existentes en la cultura urbana europea y en su éxito, la vivienda y la relación entre vivienda y vecindario es esencial. 

En el Congreso de los Estados Unidos acaba de obtener media sanción una ley que otorga beneficios fiscales a la construcción de vivienda protegida y que fue votada por republicanos y demócratas. Cierta regulación y establecimiento de reglas de juego, en el mercado habitacional, son la norma en todos los países desarrollados. En el caso de la Argentina, además, el acceso a la vivienda es un derecho protegido por la constitución, lo cual deja en manos de los poderes públicos su regulación y cuidado. Es aun muy poco el tiempo transcurrido para anticipar como habrán de desarrollarse las dinámicas respecto de estos temas, de crucial importancia.