Si bien el promedio de ocupación de las casas y departamentos porteños es muy bajo, el Censo demostró que hay grandes diferencias habitacionales en la Ciudad más rica del pais: mientras en las comunas del norte las viviendas son ocupadas por menor número de personas, en las del sur se registran altos niveles de hacinamiento.
Por Rosa Aboy (1) – Publicada el 29 de mayo de 2023
El análisis de las viviendas, en un determinado tiempo y lugar, es una puerta de entrada al conocimiento a las formas de vida, la estructura de ingresos, la pertenencia social y las prácticas culturales de quienes habitan esos hogares. La importancia de enfocar el análisis en el espacio habitacional se desprende de su preponderancia en la trama urbana. En efecto, el tejido urbano de nuestras ciudades está compuesto en una proporción mayoritaria por viviendas. Se estima que, en Buenos Aires, representan entre el 65 y el 70% de lo edificado.
Los datos provisorios del Censo 2022, que ya fueron dados a conocer, permiten una primera aproximación, aunque con un alto grado de generalidad, a las viviendas porteñas. Al momento de escribir esto no están disponibles aún los datos relativos a la materialidad o las formas de organización espacial y número de ambientes de las casas y departamentos, a las formas de tenencia, ni tampoco a los modos de convivencia de las personas que las habitan (lazos de parentesco, convivientes sin lazos familiares, hogares unipersonales, etc.). A pesar de ello, la información disponible habilita algunas primeras interpretaciones.
En lo que sigue, voy a analizar los datos de población y vivienda en las 15 comunas porteñas. Van primero algunas precisiones. En este Censo se distinguen las viviendas particulares de las viviendas colectivas, entendiendo como particular a cada unidad de casa o departamento mientras que las viviendas colectivas son – en el marco de este Censo – los cuarteles, escuelas, hospitales, institutos de menores, geriátricos, hoteles, etc. Para mi análisis tendré en cuenta únicamente los datos relativos a las viviendas particulares, tanto en lo que refiere a su número como a la cantidad de habitantes.
Los datos preliminares del Censo 2022 permiten saber que la población total del país es de 46.044.703 habitantes distribuidos en 17.805.711 viviendas lo que da un promedio de 2,58 personas por vivienda. Ahora bien, si enfocamos únicamente la población habitando en viviendas individuales esa relación baja levemente a 2,57 personas por unidad de vivienda, promediando las diferentes realidades sociales y materiales de los hogares de la Argentina.
En el AMBA, por ejemplo, se aprecian importantes diferencias entre la Ciudad de Buenos Aires y los 24 municipios más cercanos a la capital en los cuales habita, en conjunto, el 23,6% de la ciudadanía (10.885.182 habitantes) que se distribuyen en sus viviendas a razón de 3 personas por vivienda (2,91 personas por vivienda individual), es decir por encima de la media nacional. Del otro lado del límite jurisdiccional la situación es diferente, siendo la media inferior a 2 personas por vivienda en CABA.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires vive algo menos del 7% del total de habitantes del país: 3.120.612 habitantes, de los cuales 3.092.942 viven en las 1.638.764 viviendas individuales, a razón de 1,89 personas. Es decir que la capital de la Argentina tiene un mayor stock de viviendas en comparación con el promedio nacional, por lo tanto, podría inferirse que sus niveles de hacinamiento son menores. No obstante, si bien el promedio de ocupación de las casas y departamentos porteños es muy bajo, por estar habitados por menos de dos personas por unidad de vivienda, esta situación invisibiliza las grandes diferencias detrás de este promedio, que pueden rastrearse a partir de los datos censales para las 15 comunas.
Cuando se analizan los datos de cantidad de casas y departamentos por comuna y la cantidad de habitantes, se observa que algunas jurisdicciones tienen un promedio de ocupación inferior a la media de la Ciudad de Buenos Aires. En efecto, las Comunas 1, 2 y 14 tienen niveles de ocupación de las viviendas sensiblemente inferiores a la media de la Ciudad a pesar de que en todas ellas hay tejido urbano con diferentes grados de informalidad y villas donde se registran mayores niveles de hacinamiento y peores condiciones de habitabilidad. La Comuna 2 (Recoleta) es la que tiene menor ocupación, con un promedio de 1,43 personas por vivienda, es decir que predominan las viviendas unipersonales por sobre otro tipo de ocupación. Esto es consistente con una caracterización del barrio de la Recoleta como de alta calidad constructiva y habitado por una población añosa en comparación con otros barrios porteños, lo que se traduce en muchas personas mayores viviendo solas. No sorprende, entonces que la cantidad de viviendas supere porcentualmente a la de habitantes en comparación con el resto de la ciudad pues los datos censales permiten calcular que vive en ella el 5% de los habitantes de CABA mientras que en su territorio se encuentra el 6.7% de las viviendas.
Por su parte, las Comunas 1 (comprende los barrios de Retiro, San Nicolas, Montserrat, San Telmo, Puerto Madero y Constitución) y 14 (Palermo) comparten el rango de ocupación de 1,61 personas por vivienda, también inferior al promedio de la CABA, de 1,89.
No obstante, en el caso de la Comuna 1 se trata de un promedio entre realidades bien diferentes pues esta Comuna es en sí misma un microcosmos que contiene altos niveles de ocupación, por ejemplo en el Barrio 31, viviendas vacías como refugio de valor, por ejemplo en Puerto Madero y niveles de hacinamiento – que otras fuentes permiten cuantificar – en barrios como Constitución o Montserrat. También en esta Comuna y a pesar de los altos niveles de hacinamiento en algunos de los 6 barrios que la integran, la dotación de viviendas supera porcentualmente a los habitantes, pues en ella vive el 7% de la ciudadanía porteña y se radica el 8,3% de las viviendas. Esa diferencia porcentual da una idea de la cantidad de viviendas vacías o volcadas al alquiler temporal en la Comuna1, principalmente en Puerto Madero que influye significativamente en el promedio general.
En el caso de la Comuna 14 también conviven diferentes realidades sociales y materiales en el territorio, desde el Barrio Saldias a Palermo Soho, desde el corredor de Libertador o Barrio Parque hasta el nodo de Plaza Italia que, en conjunto, promedian una ocupación de 1,61 habitantes por vivienda. Esta Comuna, una de las más densas y a la que el mercado inmobiliario se ha orientado de manera preferente en los últimos años, contiene casi el 10% de viviendas de la ciudad (exactamente el 9,38%) y la habita el 7,92% de quienes residen en la Ciudad. No sorprende, entonces, que un portal comercial que realiza un seguimiento mensual del valor de las propiedades en los diferentes barrios indique que en abril de 2023 la Comuna 14 es la más cara, con un valor promedio de la propiedad de 2916u$s/m2 frente a los 2508u$s/m2 de la Comuna 2 y los 2604u$s/m2 de la Comuna 1, si bien como se dijo, esta última comprende situaciones bien disimiles. A modo de ejemplo de las diferencias entre los distintos barrios que integran la Comuna 1, el valor promedio en Constitución fue en abril de 1661u$s/m2 mientras que en Puerto Madero el valor fue 5652u$s/m2. (2)
En la situación opuesta, es decir las que tienen una mayor cantidad de personas compartiendo la vivienda, se encuentran las Comunas 4,7,8 y 9, ubicadas en el sudoeste de la ciudad, cercanas a los límites jurisdiccionales y las menos favorecidas desde el punto de vista socioeconómico, cuyos índices de ocupación y hacinamiento se sitúan en un valor intermedio entre el promedio de la Ciudad y la media nacional – de 1,89 y 2,57 personas por vivienda, respectivamente.
La Comuna 4 (La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya) tiene un promedio superior a la media de la Ciudad pues sus viviendas individuales son habitadas por 2,25 personas y también aquí los distintos barrios presentan diferentes realidades urbanas y sociales. Es una comuna importante desde el punto de vista poblacional pues el 7,34% de los porteños vive en ella, distribuidos en el 6,19% del total de viviendas. La Comuna 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) presenta una situación similar a la de la Comuna 4, es decir superior a la media a razón de 2,21 personas por vivienda. En esta comuna vive el 5.39% de los habitantes de la CABA y su stock de viviendas individuales representa el 6,17% del total. Por su parte, la Comuna 7 (barrios de Flores y Parque Chacabuco) presenta un nivel levemente inferior de ocupación en relación con las dos anteriores, pues tiene el 6,86 % de la población de la ciudad distribuida en el 6,22% de las viviendas, a razón de 2,10 personas por vivienda individual. Finalmente, en la situación más desfavorable y que permite inferir altos niveles de hacinamiento detrás del promedio, se sitúa la Comuna 8. En efecto, esta Comuna (integrada por los barrios de Lugano, Soldatti y Villa Riachuelo) tiene un promedio de 2,87 personas por vivienda, lo que duplica la ocupación de las viviendas de los vecinos de la Comuna 2 (1,43) y es similar a la ocupación de los municipios del AMBA (2.91). Es una comuna en la cual conviven amplias superficies de tierra publica, conjuntos habitacionales, tejido urbano tradicional y villas miseria y en la que habita el 6,56% de la población porteña en el 4,34%de las viviendas individuales de la Ciudad. No sorprende, entonces, que el valor de la propiedad sea en la Comuna 8 el más bajo de toda la Ciudad: 1035u$s/m2 en promedio, frente a los 1613u$s/m2 de la Comuna 4, 1764u$s/m2 de la Comuna 9 y 1925u$s/m2 de la Comuna 7, si bien las cuatro comunas estaban en abril por debajo del valor medio para toda la Ciudad, estimado en 2164u$s/m2.
Por razones de extensión, no me referiré en este articulo a las ocho comunas restantes, más cercanas al promedio de cantidad de habitantes de toda la Ciudad, pero con fuertes heterogeneidades en su composición poblacional y stock habitacional. Son las Comunas 3, 5, 6, 10,11,12,13 y 15 en las cuales, además, el valor de las propiedades es bien diferente. Queda pues ese análisis para un próximo trabajo.
Al cabo de estos datos provisorios queda la constatación de las grandes heterogeneidades habitacionales en la Ciudad más rica del país, en la cual las viviendas del norte de la ciudad son a la vez ocupadas por menor número de personas y las más caras. Si bien en Puerto Madero, como en Palermo, Recoleta o Retiro, los niveles de hacinamiento son los más bajos de la Ciudad, en los 4 hay enclaves de barrios populares que promedian su ocupación con viviendas temporales y departamentos vacíos, lo que da una idea de la importancia numérica de las llamadas “viviendas ociosas” en la CABA. Inversamente, en el sudoeste y cerca de los límites con la Provincia de Buenos Aires, las viviendas son compartidas entre más personas y los valores de la propiedad son más bajos. Es muy interesante seguir profundizando en el conocimiento de estas desigualdades a medida que aparezcan nuevos datos del Censo 2022 para poder producir un análisis mas abarcador y en perspectiva histórica.
(1) Vicepresidenta Instituto Ciudad. Arquitecta y Doctora en Historia Moderna
(2) 2 Estos valores están tomados del portal comercial Zonaprop y tienen por lo tanto un status diferente al resto de la información consignada aquí que fue elaborada a partir de la información pública que surge de los datos censales 2022.
